{"id":18331,"date":"2024-08-26T18:10:34","date_gmt":"2024-08-26T18:10:34","guid":{"rendered":"https:\/\/abcimobiliario.pt\/?p=18331"},"modified":"2024-08-26T18:10:35","modified_gmt":"2024-08-26T18:10:35","slug":"o-direito-de-preferencia-dos-arrendatarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abcimobiliario.pt\/index.php\/2024\/08\/26\/o-direito-de-preferencia-dos-arrendatarios\/","title":{"rendered":"O direito de prefer\u00eancia dos arrendat\u00e1rios"},"content":{"rendered":"\n

O arrendamento pode ser habitacional ou comercial. Apesar de poder existir direito de prefer\u00eancia nas duas modalidades, como elas s\u00e3o ligeiramente diferentes, hoje vamos nos debru\u00e7ar mais sobre o arrendamento habitacional.<\/p>\n\n\n\n

O mercado imobili\u00e1rio tem estado em alta, atingindo pre\u00e7os muitas vezes considerados exagerados e desproporcionais face \u00e0 realidade econ\u00f3mica das pessoas. A lei da oferta e da procura est\u00e1 a atingir propor\u00e7\u00f5es descontroladas.<\/p>\n\n\n\n

E, com isto, temos vindo cada vez mais a assistir a situa\u00e7\u00f5es em que o propriet\u00e1rio informa o arrendat\u00e1rio de que pretende vender o seu im\u00f3vel. Face a esta situa\u00e7\u00e3o, vamos analisar quais s\u00e3o os tr\u00e2mites a cumprir, prazos e consequ\u00eancias.<\/p>\n\n\n\n

Quando existe o direito de prefer\u00eancia?<\/h2>\n\n\n\n

Se est\u00e1s no im\u00f3vel h\u00e1 mais de 2 anos, ent\u00e3o tens direito de prefer\u00eancia. O senhorio\/propriet\u00e1rio \u00e9 obrigado a enviar-te uma carta registada com aviso de rece\u00e7\u00e3o a comunicar que pretende vender o im\u00f3vel, descrevendo os termos do neg\u00f3cio (o designado projeto de venda). Entre outros elementos que sejam considerados relevantes para a celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, tem de constar o valor de venda, a previs\u00edvel data para a realiza\u00e7\u00e3o da escritura, os dados do comprador e o m\u00e9todo de pagamento. Esta comunica\u00e7\u00e3o tem de ser remetida para a morada que se encontra convencionada no contrato de arrendamento e, na falta dela, para a morada do im\u00f3vel. O arrendat\u00e1rio tem 30 dias para comunicar a sua resposta.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 aqui parece simples certo?<\/h2>\n\n\n\n

Mas a nossa legisla\u00e7\u00e3o tem sempre de complicar um bocadinho.<\/p>\n\n\n\n

Assim, n\u00e3o basta estares no im\u00f3vel h\u00e1 mais de 2 anos. O teu direito s\u00f3 se aplica nos casos de venda do im\u00f3vel ou da da\u00e7\u00e3o em cumprimento. Em sentido contr\u00e1rio, n\u00e3o se aplica no casos em que o propriet\u00e1rio celebra uma permuta.<\/p>\n\n\n\n

Se n\u00e3o estas familiarizado com a figura da da\u00e7\u00e3o em cumprimento, posso esclarecer-te de forma muito r\u00e1pida e rudimentar que \u00e9 o que acontece na seguinte situa\u00e7\u00e3o: o propriet\u00e1rio tem uma d\u00edvida a um credor no valor de 150.000\u20ac e n\u00e3o tem dinheiro para pagar, mas tem um im\u00f3vel no valor de 150.000\u20ac que \u00e9 onde tu estar a residir como arrendat\u00e1rio. Neste caso o propriet\u00e1rio d\u00e1 o im\u00f3vel para cumprimento da d\u00edvida.<\/p>\n\n\n\n

Ora, nestas 2 situa\u00e7\u00f5es, o arrendat\u00e1rio pode igualar a oferta e tem prefer\u00eancia. Na permuta \u00e9 simples perceber porque n\u00e3o se aplica, pois teria de ter um im\u00f3vel que correspondesse exatamente ao que o outro comprador estaria disposto a aceitar em troca.<\/p>\n\n\n\n

Aplica-se a todos os im\u00f3veis arrendados?<\/h2>\n\n\n\n

Nos im\u00f3veis em que existe propriedade horizontal constitu\u00edda, o arrendat\u00e1rio tem direito sobre a fra\u00e7\u00e3o arrendada.<\/p>\n\n\n\n

Nos im\u00f3veis em que n\u00e3o existe propriedade horizontal legalmente constitu\u00edda, os designados pr\u00e9dios multifra\u00e7\u00e3o (n\u00e3o t\u00eam fra\u00e7\u00f5es aut\u00f3nomas constitu\u00eddas mas est\u00e3o divididos em fra\u00e7\u00f5es suscet\u00edveis de utiliza\u00e7\u00e3o independente) o direito de prefer\u00eancia tem de ser exercido por todos os arrendat\u00e1rios em simult\u00e2neo sendo o valor dividido por cada um em fun\u00e7\u00e3o da permilagem.<\/p>\n\n\n\n

Ora, o artigo 1091\u00ba \/8 do C\u00f3digo Civil estabelece uma coisa bem diferente, estipulando que \u201cNo caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de pr\u00e9dio n\u00e3o constitu\u00eddo em propriedade horizontal, o arrendat\u00e1rio tem direito de prefer\u00eancia nos mesmos termos previstos para o arrendat\u00e1rio de fra\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma, a exercer nas seguintes condi\u00e7\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. O direito \u00e9 relativo \u00e0 quota-parte do pr\u00e9dio correspondente \u00e0 permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmiss\u00e3o;\u201d<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Isto significaria que o arrendat\u00e1rio do r\u00e9s do ch\u00e3o poderia exercer, sozinho, o seu direito de prefer\u00eancia. Contudo, o Tribunal Constitucional veio declarar esta norma inconstitucional no seu Ac\u00f3rd\u00e3o 299\/2020. Apesar do artigo n\u00e3o ter sido revogado e continuar presente no C\u00f3digo Civil, o mesmo n\u00e3o pode produzir efeitos. Assim, tal como referi anteriormente, nos pr\u00e9dios multifra\u00e7\u00e3o, o direito de prefer\u00eancia tem de ser exercido por todos os arrendat\u00e1rios em simult\u00e2neo.<\/p>\n\n\n\n

    E quanto aos pr\u00e9dios r\u00fasticos?<\/h2>\n\n\n\n

    O direito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio aplica-se a arrendamentos agr\u00edcolas ou florestais que durem h\u00e1 mais de 3 anos. A forma de comunica\u00e7\u00e3o por parte do propriet\u00e1rio\/ senhorio \u00e9 exatamente igual ao estipulado para o arrendamento habitacional, mas o prazo de resposta do arrendat\u00e1rio \u00e9 de apenas 8 dias.<\/p>\n\n\n\n

    Nesta modalidade, temos ainda outra particularidade a ter em aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    No caso do arrendat\u00e1rio exercer o direito de prefer\u00eancia tem obrigatoriamente de explorar o terreno durante 5 anos ap\u00f3s a aquisi\u00e7\u00e3o sob pena de ter de indemnizar o senhorio em 5 rendas e ter de ceder a propriedade ao outro comprador interessado.<\/p>\n\n\n\n

    E se, em qualquer situa\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio n\u00e3o comunicar a inten\u00e7\u00e3o de venda ao arrendat\u00e1rio?<\/p>\n\n\n\n

    \u00c9 poss\u00edvel a venda mas tens de ter consci\u00eancia que o arrendat\u00e1rio poder\u00e1 intentar uma a\u00e7\u00e3o de direito de prefer\u00eancia no prazo de 6 meses a contar da notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Se \u00e9s senhorio e no caso de n\u00e3o cumprires a formalidade de enviar uma carta registada com aviso de rece\u00e7\u00e3o, aconselho-te a informar o arrendat\u00e1rio por outro meio (seja mensagem escrita, email\u2026) para que comece a correr o prazo dos 6 meses para uma eventual a\u00e7\u00e3o de direito de prefer\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

    Mas aten\u00e7\u00e3o, este n\u00e3o \u00e9 o caminho.<\/p>\n\n\n\n

    O correto a fazeres \u00e9 cumprires com todos estes requisitos.<\/p>\n\n\n\n

    Fonte: https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/legislacao-consolidada\/decreto-lei\/1966-34509075-116818986<\/a><\/p>\n\n\n\n

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