A Lei N\u00ba56\/2023 de 6 de Outubro, mais conhecida como Pacote Mais Habita\u00e7\u00e3o, veio estabelecer algumas medidas no mercado de arrendamento, nomeadamente colocando limites \u00e0s rendas na habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Ficou aprovado que a renda inicial nos novos contratos de arrendamento n\u00e3o pode exceder o valor da \u00faltima renda praticada sobre o mesmo im\u00f3vel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02%.<\/p>\n\n\n\n
Em termos pr\u00e1ticos, poderia querer dizer que se em Julho de 2023 a renda praticada era de 300\u20ac, um novo contrato celebrado em Novembro de 2023 n\u00e3o pode ter uma renda de 600\u20ac.<\/p>\n\n\n\n
Com isto, o Governo pretende colocar um trav\u00e3o ao que considera um aumento exagerado das rendas e assim permitir que mais pessoas consigam aceder ao mercado de arrendamento. Para muitos ainda se trata da \u00fanica forma de obter habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, ou se tratou de uma lei mal pensada e estruturada para os fins pretendidos ou trata-se de uma lei redigida apenas para \u201cmostrar que estamos a tomar medidas\u201d atendendo ao descontentamento geral que se vinha a fazer sentir.<\/p>\n\n\n\n
De toda a forma, parece-me claramente que \u00e9 uma medida que pouco efeito pr\u00e1tico ir\u00e1 ter.<\/p>\n\n\n\n
Vejamos ent\u00e3o o que diz a lei, analisando por pontos.<\/p>\n\n\n\n
\u2013 A limita\u00e7\u00e3o \u00e9 para as rendas inicias<\/strong>, ou seja, para novos contratos de arrendamento celebrados ap\u00f3s o dia 7 de Outubro de 2023. Mas aten\u00e7\u00e3o que aqui h\u00e1 uma forma simples de contornar esta situa\u00e7\u00e3o. No contrato de arrendamento celebrado em Novembro de 2023, pode ficar estabelecido que a renda inicial \u00e9 de 1020\u20ac (1000\u20ac era a renda anterior; 20\u20ac \u00e9 a aplica\u00e7\u00e3o do coeficiente) e que em Novembro de 2024 (s\u00f3 \u00e9 permitido atualiza\u00e7\u00f5es ao fim de um ano de contrato) a renda passa para 1500\u20ac.<\/p>\n\n\n\n Sim, isto \u00e9 permitido! A limita\u00e7\u00e3o \u00e9 apenas para a renda inicial. Em mat\u00e9ria de atualiza\u00e7\u00f5es, vigora a vontade das partes e se ficar estipulado no contrato, depois n\u00e3o vale a pena reclamares.<\/p>\n\n\n\n \u2013 A limita\u00e7\u00e3o de 2% apenas se aplica a im\u00f3veis para fins habitacionais<\/strong>. Quer isto dizer, que os im\u00f3veis que se destinam a com\u00e9rcio ou servi\u00e7os n\u00e3o est\u00e3o abrangidos. Para estes vigora a liberdade para estipulares o valor de renda que pretenderes.<\/p>\n\n\n\n \u2013 Apenas se aplica a im\u00f3veis onde tenha existido contratos de arrendamento celebrados nos \u00faltimos cinco anos.<\/strong> Quer isto dizer que a limita\u00e7\u00e3o de 2% s\u00f3 se aplica se houve contratos de arrendamento celebrados entre 7 de Outubro de 2018 e 7 de Outubro de 2023. Assim, se o \u00faltimo contrato foi celebrado em Outubro de 2016 e o novo \u00e9 celebrado em Dezembro de 2023, n\u00e3o se aplica esta limita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n \u2013 A limita\u00e7\u00e3o aplica-se apenas a contratos que excedam os limites gerais de pre\u00e7o de renda por tipologia<\/strong>. Estes limites est\u00e3o previstos nas tabelas 1 e 2 da Portaria N\u00ba176\/2019 de 6 Junho (Tabelas das rendas acess\u00edveis). Exemplo pr\u00e1tico: Contrato celebrado em Janeiro de 2020 com uma renda de 250\u20ac para um apartamento T1. A tabela das rendas acess\u00edveis estipula que em Viana do Castelo, um apartamento T1 tem como renda m\u00e1xima de 356\u20ac. Tendo em considera\u00e7\u00e3o que no meu contrato vigorava uma renda inferior, se eu quiser celebrar um novo contrato em Janeiro de 2024, n\u00e3o vou estar limitada pelos 2% e posso estipular qualquer valor para a renda.<\/p>\n\n\n\n \u2013 Se o contrato anterior n\u00e3o foi objeto de uma ou mais atualiza\u00e7\u00f5es legalmente permitidas<\/strong>, ao valor da renda inicial podem ainda ser aplicados os coeficientes anuais. Isto, desde que n\u00e3o tenham passados mais de 3 anos sobre a data da sua aplica\u00e7\u00e3o. Exemplo: Contrato celebrado em 2021 com uma renda de 1000\u20ac e que terminou em setembro de 2023 sem nunca ter sido atualizada a renda. Em novembro de 2023 \u00e9 celebrado um novo contrato. A renda a aplicar n\u00e3o ser\u00e1 de 1020\u20ac, mas sim de 1080\u20ac. Porqu\u00ea? 1000\u20ac X 1,0043 (coeficiente de 2022) = 1004,30\u20ac ; 1004,30\u20ac X 1,0543 (Coeficiente de 2023) = 1058,83\u20ac; 1058,83\u20ac X 1,2 % (coeficiente para novos contratos) = 1080\u20ac<\/p>\n\n\n\n \u2013 Nos im\u00f3veis que sejam objeto de obras de remodela\u00e7\u00e3o ou restauro profundos<\/strong>, comprovados e atestados pela C\u00e2mara Municipal, \u00e0 renda inicial pode acrescer o valor correspondente \u00e0s despesas suportadas pelo senhorio at\u00e9 ao limite anual de 15%. N\u00e3o fazia sentido um comprador adquirir um im\u00f3vel, fazer obras de remodela\u00e7\u00e3o profundas e ficar limitado a uma renda muito baixa. Trata-se de uma forma de compensar o investimento e a melhoria da qualidade da habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n 1- Se eu adquirir um im\u00f3vel em dezembro de 2023, como sei se ele esteve arrendado?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Enquanto comprador, n\u00e3o tens como aceder a esta informa\u00e7\u00e3o. N\u00e3o sabes se o im\u00f3vel esteve arrendado e por qual valor, e ficas dependente da palavra do propriet\u00e1rio. A n\u00edvel fiscal tudo \u00e9 sigiloso, ou seja, apenas o propriet\u00e1rio ou mandat\u00e1rio com poderes para o efeito, pode obter informa\u00e7\u00f5es fiscais. Claro que h\u00e1 formas de te precaveres. Nomeadamente, solicitando ao propriet\u00e1rio uma declara\u00e7\u00e3o fiscal onde conste se o im\u00f3vel esteve ou n\u00e3o arrendado e valores. Tamb\u00e9m podes incluir uma clausula no CPCV e na escritura onde o propriet\u00e1rio preste essas informa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n 2- Em caso afirmativo, estou limitado pelo aumento dos 2%?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Sim! O limite das rendas est\u00e1 ligado ao im\u00f3vel e n\u00e3o ao propriet\u00e1rio. Infelizmente, se o anterior propriet\u00e1rio estava a cobrar uma renda muito baixa (um p\u00e9ssimo contrato), tu vais ter de te sujeitar.<\/p>\n\n\n\n 3- Tenho um im\u00f3vel que esteve em regime de arrendamento total e que agora irei colocar em arrendamento por quartos. Posso praticar qualquer valor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A lei n\u00e3o aborda diretamente esta quest\u00e3o, mas o que parece fazer mais sentido \u00e9 que o valor dos quartos n\u00e3o pode ultrapassar o valor total da renda acrescido dos 2%. Exemplo pr\u00e1tico: Contrato de habita\u00e7\u00e3o total com uma renda de 600\u20ac que termina em agosto de 2023. Em novembro de 2023 decides colocar em regime de arrendamento por quartos \u2013 3 quartos a 300\u20ac cada. O que faz sentido \u00e9 o pre\u00e7o que cobras pelos 3 quartos n\u00e3o exceder o valor de 600\u20ac + os 2%. E o mesmo acontece em sentido inverso, ou seja, se tens em regime de arrendamento por quartos e pretendes passar para o arrendamento total.<\/p>\n\n\n\n Se ultrapassar o limite dos 2% o que acontece? N\u00e3o sei e acredito que o Estado tamb\u00e9m ainda n\u00e3o sabe. Elaboraram a lei, mas n\u00e3o estipularam as consequ\u00eancias. Das duas uma: ou ao tentares comunicar o contrato, a AT automaticamente confirma os limites de valor e n\u00e3o deixa avan\u00e7ar com a comunica\u00e7\u00e3o (o que acho muito dif\u00edcil de acontecer atendendo \u00e0s muitas exce\u00e7\u00f5es existentes) ou ent\u00e3o vai-te permitir comunicar o contrato, mas daqui a uns meses vais receber uma carta das finan\u00e7as onde ir\u00e1 solicitar a corre\u00e7\u00e3o dos valores e provavelmente aplicar uma coima.<\/p>\n\n\n\n (Formas de contornar a situa\u00e7\u00e3o do limite das rendas na celebra\u00e7\u00e3o de um novo contrato):<\/p>\n\n\n\n \u2013 Aumento da renda por acordo com o arrendat\u00e1rio que ir\u00e1 sair<\/strong>\u2013 Contrato em vigor, celebrado h\u00e1 menos de 5 anos com uma renda de 300\u20ac, que termina em Dezembro de 2023 e o inquilino n\u00e3o pretende continuar. Eu quero aumentar a renda para 500\u20ac em Janeiro mas estou limitada pelo aumento de apenas 2%. O que fazer? Posso acordar com o arrendat\u00e1rio uma subida para 500\u20ac nos \u00faltimos 2 meses (nem que eu lhe devolva a diferen\u00e7a). Apenas tenho de comunicar altera\u00e7\u00e3o de valor \u00e0s finan\u00e7as. Assim quando celebrar novo contrato, j\u00e1 vai contar a ultima renda praticada, ou seja, 500\u20ac + 2%<\/p>\n\n\n\n \u2013 Ced\u00eancia de posi\u00e7\u00e3o contratual a um familiar \u2013<\/strong> Em contrapartida, tamb\u00e9m posso efetuar uma ced\u00eancia de posi\u00e7\u00e3o contratual para um familiar nosso ou amigo com o valor de renda que pretendo. Como se trata de um acordo entre as partes e \u00e9 o mesmo contrato, n\u00e3o est\u00e1 limitado aos 2% e j\u00e1 possui um valor de renda mais alto. Apenas \u00e9 necess\u00e1rio preencher o modelo 2 e pagar o imposto de selo (10% do valor de renda comunicado).<\/p>\n\n\n\n \u2013 Aluguer de bens m\u00f3veis<\/strong> \u2013 \u00c9 poss\u00edvel no novo contrato cumprir o limite das rendas e colocar uma clausula onde se estipula um valor para o aluguer de bens m\u00f3veis. Por exemplo: renda 500\u20ac + 150\u20ac a t\u00edtulo de aluguer de bens m\u00f3veis o que d\u00e1 um valor total de 650\u20ac. Aten\u00e7\u00e3o que n\u00e3o recomendo esta situa\u00e7\u00e3o pois nesta situa\u00e7\u00e3o, posteriormente ir\u00e1 ser tributado em sede de IVA e caso o inquilino deixe de pagar o valor referente ao aluguer de bens m\u00f3veis, n\u00e3o tem fundamento para rescindir o contrato de arrendamento.<\/p>\n\n\n\n Como podes ver, uma \u00fanica medida desta lei pode dar azo a muitas interpreta\u00e7\u00f5es e situa\u00e7\u00f5es. \u00c9 imprescind\u00edvel estares informado e consciente de algumas situa\u00e7\u00f5es. Espero ter conseguido ajudar a perceber melhor um bocadinho e tamb\u00e9m a entender que h\u00e1 formas de conseguires te precaver e de salvaguardar o teu patrim\u00f3nio, podendo cobrar o valor que consideras justo e adequado ao investimento que fizeste.<\/p>\n\n\n\nExce\u00e7\u00f5es<\/h2>\n\n\n\n
Quest\u00f5es pertinentes<\/h2>\n\n\n\n
Consequ\u00eancia<\/h2>\n\n\n\n
Dicas B\u00f3nus<\/h2>\n\n\n\n
Concluindo<\/h2>\n\n\n\n