Após abordar o tema do arrendamento com opção de compra num artigo anterior, chegou o momento de falar sobre outra solução igualmente relevante para quem deseja adquirir um imóvel, mas sente que ainda não possui a capacidade financeira no presente: os reforços de sinal no contrato de promessa de compra e venda (CPCV).
A legislação portuguesa oferece uma variedade de mecanismos legais que permitem a celebração de contratos que se ajustam às nossas capacidades financeiras atuais. Às vezes, uma simples cláusula pode ter um impacto significativo nas consequências financeiras. Conhecer esses mecanismos pode ser o que determina o sucesso ou o fracasso financeiro de uma transação.
A Diferença Entre Arrendamento com Opção de Compra e CPCV
No arrendamento com opção de compra, o contrato de arrendamento inclui uma cláusula que possibilita ao arrendatário adquirir o imóvel por um valor e condições previamente acordados. Isso não impõe uma obrigação de compra, mas oferece essa possibilidade.
Por outro lado, o CPCV implica um compromisso de ambas as partes: o comprador compromete-se a adquirir o imóvel nas condições acordadas, e o vendedor compromete-se a vendê-lo. A diferença neste caso é que, em vez de um único pagamento de sinal no ato da assinatura, são feitos vários pagamentos programados ao longo do tempo. Esses pagamentos podem ser ajustados conforme acordo entre as partes, sem a necessidade de uma periodicidade específica.
Vamos a casos práticos para que seja mais fácil a perceção.
1. CPCV com reforços de sinal
Em Janeiro de 2023 é assinado CPCV com um sinal de 10.000€. Valor total do negócio 200.000€
Junho de 2023 – Reforço de sinal de 10.000€
Novembro de 2023- Reforço de sinal de 2.000€
Janeiro de 2024- Reforço de sinal de 2.000€
Março de 2024- Escritura. Valor da escritura- 200.000€; valor entregue na escritura 176.000€
2. Arrendamento com opção de compra
Em Janeiro de 2023- é assinado contrato de arrendamento com opção de compra. Valor total do negócio 200.000€
Duração do arrendamento- 12 meses
Valor de renda – 2.000€
Se for exercida a opção de compra, valor da escritura 176.000€
Vantagens dos Reforços de Sinal no CPCV
A principal vantagem para o comprador é a redução do valor a ser pago no dia da escritura, o que facilita o financiamento e alivia a pressão financeira. Para quem é investidor, permite que o valor do crédito financeiro seja mais baixo ficando com margem para um novo crédito mais tarde. Já para o vendedor, a vantagem é a possibilidade de receber montantes que não são tributados como rendas, o que pode resultar em benefícios fiscais.
Desvantagens
No entanto, como qualquer mecanismo, o CPCV com reforço de sinal também apresenta algumas desvantagens. Entre a assinatura do contrato e a escritura, podem surgir problemas, como penhoras ou ações judiciais que recaiam sobre o vendedor ou o imóvel.
Outro ponto importante a considerar é que, se for acordada a entrega imediata do imóvel, o comprador será obrigado a pagar o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) imediatamente, exceto se o imóvel for para habitação própria e permanente, e desde que no contrato não exista cláusula de cedência contratual.
Para o vendedor, existe também a questão das mais-valias, que incidem sobre o valor total da venda e não apenas sobre o montante recebido no dia da escritura, o que pode aumentar significativamente o valor a pagar.
E em Caso de Incumprimento?
Se houver incumprimento por parte do vendedor, este será obrigado a devolver o valor do sinal, incluindo os reforços, em dobro. Se o incumprimento for do comprador, ele perderá os valores pagos como sinal, tanto o inicial quanto os reforços.
Questões Fiscais e Impostos
Se o imóvel for entregue antes da escritura, o pagamento do IMT deve ser feito num prazo máximo de 30 dias, sendo calculado com base no valor total da transação e não apenas no valor pago até aquele momento. Posteriormente, no momento da escritura, é feita uma compensação, evitando assim um pagamento duplicado. Caso a transação não se concretize, o valor pago a título de IMT é restituído. Quanto ao imposto de selo, ele é liquidado somente no ato da escritura.
Se não houver entrega do imóvel antes da escritura, todos os impostos serão pagos no ato final da transação.
Considerações Finais
O reforço de sinal no CPCV é uma ferramenta valiosa para quem deseja adquirir um imóvel, mas precisa de mais flexibilidade financeira. Com vantagens tanto para o comprador como para o vendedor, este mecanismo deve ser cuidadosamente avaliado, considerando os prós e contras, bem como os aspetos legais e fiscais envolvidos.
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