Gostas muito de um imóvel, mas neste momento não tens capacidade financeira para o adquirir ou não é o momento certo porque tens outros negócios a decorrer?! O arrendamento com opção de compra pode ser uma solução para não deixares fugir o negócio.
Caso o comprador e o vendedor cheguem à conclusão de que se trata de uma solução viável e justa para ambas as partes, no contrato terão de figurar algumas cláusulas que o distinguem do contrato de arrendamento tradicional.
Assim, tem de constar do contrato, o valor que as partes atribuem para a compra (ex: 200.000€); prazo para o exercício da opção de compra (por norma não ultrapassa os 2 anos, mas as partes podem estipular a duração que quiserem); e a dedutibilidade das rendas (se deduzem uma parte ou a totalidade do valor das rendas).
Pode parecer simples, mas como já deves saber, trago-te sempre as vantagens e desvantagens para cada uma das partes.
Vantagens para o arrendatário/comprador:
– Permite assegurar o valor da compra sem dinheiro no imediato;
– Não obriga à compra, sendo apenas uma opção;
– Não implica pagamento de sinal;
– As rendas são dedutíveis em IRS ou IRC;
– Em caso de litigio com o vendedor, pode forçar a compra em tribunal através do mecanismo da execução específica.
Desvantagens para o arrendatário/comprador:
– O valor é sempre o que consta da escritura, por isso as rendas nunca servirão como pagamento dos 10% ou 20% de entrada necessários na aquisição caso recorra a empréstimo bancário pelo que pode inviabilizar o pedido de empréstimo;
– Em caso de uma venda futura, irá pagar mais valias mais altas porque o valor da aquisição que consta da escritura foi mais reduzido em relação ao que efetivamente pagou;
– Até à efetiva compra, poderão cair diversos ónus sobre o imóvel por dívidas do proprietário (ex: hipotecas, penhoras, entre outros).
Vantagens para o senhorio/vendedor:
– Garante a rentabilidade do imóvel;
– Diminui o valor das mais valias, devido ao facto do valor de venda ser inferior.
Desvantagens para o senhorio/vendedor:
– Obriga-se a vender nos termos contratados;
– É tributado pelo valor das rendas;
– O arrendamento está sujeito a todas as regras comuns do arrendamento
Importa referir que, caso o arrendatário não cumpra com as condições do contrato de arrendamento (ex: pagamento de rendas), o senhorio pode alegar a extinção da opção de compra.
A grande vantagem desta modalidade é a sua flexibilidade. Numa fase inicial, o arrendatário pode habitar a casa antes de a comprar e, se o valor da renda o permitir, juntar mais dinheiro e esperar que as condições do crédito à habitação melhorem.
Após terminar o prazo estipulado, o arrendatário não é obrigado a avançar com a compra. Caso não esteja satisfeito com o imóvel ou não tiver conseguido o empréstimo, por exemplo, pode não avançar com a compra. O arrendatário não se compromete a comprar, mas o senhorio compromete-se a vender. A obrigação de prosseguir com o negócio pende apenas sobre o vendedor, que tem de vender a casa ao arrendatário interessado dentro do prazo estipulado e nas condições acordadas, nomeadamente no que respeita ao preço.
Exemplo prático
Preço do imóvel: 200.000€
Duração do arrendamento: 24 meses
Valor de renda: 1.000€
Se for exercida opção de compra,
Valor da escritura: 176.000€
A título de esclarecimento muito sucinto, a modalidade do arrendamento com opção de compra distingue-se da situação em que existem reforços de sinal no CPCV, durante alguns períodos. Tendo por base o exemplo anterior, ficaria:
Preço do imóvel: 200.000€
Reforços de sinal: 24 meses
Sinal mensal: 1.000€
Valor da escritura: 200.000€
Valor a entregar no dia da escritura: 176.000€
Não irei aprofundar mais esta questão neste artigo para não se tornar confuso, mas queria deixar a nota de que, apesar de se tratarem de figuras semelhantes, têm implicações financeiras diferentes.
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