Se já celebraste um contrato promessa de compra e venda, provavelmente já te pediram o pagamento de uma quantia a título de sinal, certo?
E como querias muito celebrar o negócio, entregaste uma quantia para esse fim. Correu tudo bem? Ótimo! Mas e se o negócio tivesse falhado? Estás suficientemente informado e esclarecido para saberes os teus direitos?
O que é o sinal?
O sinal é, habitualmente, uma quantia em dinheiro, que uma das partes (promitente comprador) entrega ao outro no momento da celebração do contrato promessa, e que se destina a comprovar a intenção de celebrar o negócio e a garantir o seu cumprimento.
O Código Civil, em matéria de contratos promessa de compra e venda, estabelece a presunção que todas as quantias que o promitente comprador entregue ao promitente vendedor, assumem a natureza de sinal e de antecipação do preço acordado entre ambas as partes.
Qual a função do sinal?
Em bom rigor, podemos afirmar que o sinal tem duas funções distintas: penitencial ou penal.
A forma penitencial significa que o sinal pode constituir uma cláusula de arrependimento legal para qualquer uma das partes. Quer isto dizer que se o promitente comprador desistir do negócio, o valor do sinal é perdido a favor do promitente vendedor. Por sua vez, se for o promitente vendedor a desistir, terá de devolver o valor em dobro ao promitente comprador.
Exemplo prático: O José quer comprar ao Francisco um apartamento por 200.000€. No momento de celebrar o contrato promessa, José dá a Francisco, a quantia de 2.000€ (sinal). Se o José desistir do negócio perde os 2.000€. Se for o Francisco a desistir, terá de devolver 4.000€ ao José.
Por sua vez, o sinal penal opera mediante um de dois títulos jurídicos: princípio de pagamento ou cláusula penal.
Quer isto dizer que, se o contrato promessa for cumprido por ambas as partes, o sinal entregue é contabilizado no pagamento efetuado- princípio de pagamento. Se não for cumprido, funcionará como cláusula penal.
E se já tiver havido tradição da coisa? (exemplo, entrega das chaves do imóvel)
Nos termos do código civil, o valor do sinal entregue no contrato promessa deve ser deduzido ao valor total do negócio quando o mesmo se realize ( valor acordado 100.000€, sinal 1.000€, valor a entregar na realização da escritura 99.000€) ou restituído se o negócio não chegar a concretizar-se.
Ora, já vimos que se for o promitente comprador a desistir do negócio, ele perde o valor do sinal e que se for o promitente vendedor a desistir, terá de devolver o valor em dobro.
Contudo, o promitente comprador tem ainda outro mecanismo para se salvaguardar em caso de desistência por parte do promitente vendedor.
Se já tiver existido tradição da coisa (exemplo-as chaves do imóvel foram lhe entregues no contrato promessa e ele já utiliza o imóvel desde essa data), o promitente comprador poderá optar por exigir a devolução do valor do sinal entregue e uma indemnização correspondente ao aumento do valor do imóvel (se ele tiver valorizado, entretanto).
Vejamos um exemplo prático
Miguel- Promitente comprador
Paulo – Promitente vendedor
Preço – 150.000€
Sinal – 15.000€
Na data da celebração do contrato promessa de compra e venda, Paulo entregou as chaves do imóvel a Miguel e ele começou a usá-lo. Na data da escritura, Paulo recusasse a outorgá-la.
Entre a data da assinatura do contrato promessa e a data em que Paulo se recusa a assinar a escritura, o imóvel valorizou 50.000€, logo ele passa a ter um valor de 200.000€.
Miguel tem duas opções perante a recusa de Paulo:
– Exigir a devolução do sinal em dobro (30.000€);
– Exigir o pagamento de uma indemnização baseada na valorização do imóvel (ou seja, 50.000€) acrescida do valor pago a titulo de sinal (15.000€), o que dá o valor total de 65.000€
Esta segunda solução é mais vantajosa para o Miguel. Com esta possibilidade, a lei afirma claramente como principal objetivo impedir que o promitente vendedor não cumpra com o estabelecido no contrato promessa por razões de natureza meramente especulativa.
Sabias que isto era possível?
Em qualquer situação, é necessário analisar todos os contornos do negócio e averiguar qual a melhor solução no caso concreto.
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