Infelizmente, “o inquilino não paga as rendas” é um assunto que cada vez mais tem roubado o sono a muitos senhorios. Cada vez mais assistimos a casos em que os arrendatários deixam de pagar as rendas ou atrasam nos pagamentos. E isto, quer seja por falta de capacidade do arrendatário em liquidar os pagamentos (perda do trabalho, problema de saúde, aumento das despesas), seja por sua vontade deliberada (não pagamento enquanto não forem efetuadas reparações).
Assim, desde logo importa referir que existem vários tipos de incumprimento com consequências legais distintas.
Tipos de incumprimento
– O inquilino não paga atempadamente as rendas;
– Atrasa-se no pagamento das rendas por períodos iguais ou superiores a 3 meses;
– O inquilino tem mais de 4 atrasos no pagamento, por prazo superior a 8 dias, num período de referência de 12 meses.
Quais as consequências?
Face a estas situações, poderão existir 2 consequências: indemnização de 20% ou resolução contratual. Em todas as situações, podes cobrar juros de mora.
A indemnização de 20%
Podes aplicar esta situação quando o arrendatário já está atrasado no pagamento há 8 dias. Neste caso, informa expressamente o arrendatário de que é devido o pagamento desta indemnização. Mas atenção, se o arrendatário proceder ao pagamento da renda no prazo de 8 dias após o início do atraso, já não podes exigir o pagamento da indemnização.
A resolução contratual
Este mecanismo aplicar-se-á nas outras duas situações.
Ora, se o inquilino se atrasa no pagamento das rendas por 3 ou mais meses seguidos, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento com justa causa.
Aqui, o arrendatário tem duas opções: tem 30 dias para deixar o imóvel ou proceder ao pagamento das rendas em atraso acrescido dos 20% de indemnização. Mas atenção, se o contrato terminar por justa causa, não podes pedir os 20% da indemnização, mas terás sempre direito a juros de mora.
A indemnização de 20% foi um mecanismo criado para as situações em que há vontade em manter o contrato de arrendamento mas é necessário compensar o senhorio pelo atraso no pagamento.
Para o contrato terminar, é necessário que o senhorio proceda ao envio da comunicação por carta registada com AR para o domicílio convencionado no contrato de arrendamento. Caso contrário, terá de recorrer a notificação judicial avulsa ou contacto pessoal por solicitador ou advogado.
Quando existem mais de 4 atrasos no pagamento, por prazo superior a 8 dias, num período de referência de 12 meses, também podes resolver o contrato com justa causa mediante envio de comunicação por carta registada com AR para o domicílio convencionado no contrato. Se a intenção do senhorio é terminar o contrato, tem de notificar o arrendatário dessa intenção após o 3º incumprimento. Se não o fizeres, já não podes resolver o contrato com justa causa. Ou seja, se o senhorio não fizer esta comunicação após o 3º incumprimento e tentar resolver o contrato, o que o arrendatário vai dizer é que não é válido. Porquê? Porque tinhas de lhe enviar a comunicação e após a receção dessa comunicação, ainda se pode atrasar mais uma vez.
Conclusões
Estas situações são muitas vezes desconhecidas quer pelos senhorios mas também pelos arrendatários. Por isso, constata-se que muitos processos depois não avançam no Balcão Nacional de Arrendamento por falta de cumprimento de formalidades.
No caso do arrendatário não sair voluntariamente e o contrato já tiver terminado, o senhorio terá de recorrer ao Balcão Nacional de Arrendamento, através do mecanismo do procedimento especial do despejo.
Conhece todos os trâmites, formalidades e consequências para que na hora em que seja necessário agir, não sejas apanhado desprevenido. Ainda se verifica muito desconhecimento legal por parte dos senhorios.
Isto origina muitos processos inviabilizados por falta de cumprimento de formalidades e deixa os senhorios presos a situações bastante desvantajosas para eles.
Fonte: https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=775&tabela=leis
