Estás a pensar vender o teu imóvel e és daquelas pessoas que acha que é necessário juntar muitos papéis e não sabes muito bem quais são os documentos necessários para a escritura de compra e venda? Não estás sozinho! Por isso bem-vindo a este espaço onde vou tentar ajudar-te a organizar a checklist. As imobiliárias já te ajudam neste processo, mas ficarmos de antemão informados não faz mal a ninguém certo?
1. Identificação dos proprietários e compradores
Maioritariamente das pessoas utiliza como meio de identificação o cartão de cidadão onde já consta o número de contribuinte e todos os dados relevantes. Contudo, há pessoas que ainda têm o bilhete de identidade dentro da validade ou com validade vitalícia e o utilizam para a sua identificação. Se for este o caso, é ainda necessário apresentar o cartão fiscal. E se uma das partes for uma empresa? Então é necessário a apresentação do cartão de pessoa coletiva ou certidão da conservatória de registo comercial. E também os documentos de identificação de quem obriga a sociedade.
2. Certidão de Teor
É um documento que descreve o imóvel, com o tipo (urbano ou rural), a localização ou morada, uma descrição e as áreas. Podes obtê-la na conservatória de registo predial. Se o imóvel estiver em propriedade horizontal (prédio) deverão existir duas certidões, uma para o prédio e outra para a fração autónoma (apartamento).
3. Caderneta Predial
Podes obter este documento numa repartição das finanças ou através do Portal das finanças, apenas inserindo o teu número de contribuinte e a tua password. Trata-se de um documento que serve como identificação fiscal de um imóvel. É muito semelhante à certidão de teor quanto àquilo que enumera. Tem a particularidade de nela constar os dados de avaliação do valor patrimonial, e o próprio valor patrimonial que por usa vez serve para calcular o IMI e o AIMI. Nela consta também o ano de inscrição da matriz (que como veremos mais à frente, pode influenciar a obtenção e entrega de alguns documentos).
Para obtenção:
4. Certificado Energético ou Declaração de Ruína
É um documento emitido pela ADENE no seu site de SCE, que avalia a eficácia energética de um imóvel (mais eficiente, A+, a menos eficiente, F). Ele é emitido por técnicos autorizados e contém informação sobre as características de consumo energético do edifício ou fração e também indica medidas para reduzir o consumo. É válido por 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços. Atenção que este documento tens de o ter obrigatoriamente desde o momento em que colocares o imóvel no mercado e não apenas na realização da escritura. Por sua vez, a declaração de ruína é para aqueles “edifícios em ruínas”, ou seja, que apresentam um tal estado de degradação da sua envolvente que ficam prejudicados, total ou parcialmente, da sua utilização para os fins a que se destinam.
5. Comprovativo de Pagamento de I.M.T e de I.S
Não sabes o que significam estas siglas? O I.M.T significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e o I.S é o imposto de selo. Deves efetuar estes pagamentos antes da realização da escritura cabendo ao notário averiguar se está tudo conforme pois os serviços que emitem estas guias usam a informação transmitida pelo comprador ou os seus representantes e não verificam a informação. Estas guias descrevem os contornos do negócio e as partes que intervém. Em suma, é necessário se ter algum cuidado e cautela na verificação destes dados.
6. Licença de Utilização
Trata-se de um documento legal, emitido por uma entidade responsável, a Câmara Municipal. Atesta que um determinado imóvel ou fração cumpre todos os requisitos legais, comprovando que o imóvel foi previamente inspecionado e se encontra em conformidade com a obra realizada e os projetos aprovados pelas entidades competentes. É importante referir que os imóveis que se encontram na cidade de Viana do Castelo (Monserrate e Santa Maria Maior) estão isentos de licença se o seu ano de inscrição na matriz for anterior a 1951. Nas restantes freguesias, se for anterior a 1978. É importante fazer aqui algumas considerações pois existem outras componentes e datas relevantes de analisar quanto a este documento, mas devido ao seu grau de importância, explorarei o assunto em artigo próprio.
7. Ficha Técnica de Habitação
Trata-se de um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais da habitação e que se reporta “ao momento de conclusão das respetivas obras de construção. Este documento é de apresentação obrigatória nos atos de compra e venda de prédios ou de frações autónomas, destinados a habitação, e que tenham sido construídos após a publicação do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março. Abordarei o assunto de forma pormenorizada noutro dia.
8. Distrate da Hipoteca
Caso possuas um crédito habitação associado ao imóvel que queres vender, este é um dos documentos que tens de apresentar no dia da escritura. Através dele, o banco renuncia à hipoteca constituída a seu favor. Como ainda demora algum tempo a ser emitido, não deixes na lista de documentos obtidos à última hora.
9. Cartas direitos de preferência
Aqui podemos estar a falar de direito de preferência para particulares ou para entidades públicas. Os particulares podem gozar deste direito nas seguintes situações: se for arrendatário há mais de 2 anos e o senhorio quiser vender o local arrendado; caso seja proprietário de um prédio rústico confiante com outro rústico, a não ser que um dos terrenos seja parte componente de um prédio urbano ou se destine a fim que não seja a cultura; se for comproprietário; se se tratar de proprietário do solo sobre o qual incide um direito de superfície; e ainda pode gozar deste direito no caso de venda de um prédio encravado, ou seja, um prédio com a obrigatoriedade legal de passagem. Por sua vez, as entidades públicas têm este direito de preferência no caso de venda de imóveis situados na parte histórica da cidade.
10. Declaração de não dívida ao condomínio
Trata-se de um documento emitido pela empresa responsável pela gestão de condomínio e é de apresentação obrigatória no dia da escritura a partir do dia 10 de Abril de 2022. Esta alteração surgiu da necessidade de acabar com as surpresas que muitos compradores tinham após a finalização da compra. É importante referir que o comprador pode renunciar à apresentação deste documento no ato da escritura e nesse caso, caso existam dívidas à ata, o mesmo torna-se devedor a favor do condomínio mesmo que as dívidas tenham sido constituídas antes da data da escritura.
11. Plantas
As plantas do imóvel não são de apresentação obrigatória, mas podem ser relevantes para quem quer comprar para que assim possa analisar melhor todas as potencialidades do imóvel.
Estes são os principais documentos necessários para uma escritura de compra e venda. Claro que pode haver documentos que sejam necessários de obter para a concretização do negócio, em virtude do caso concreto pois nenhuma venda é igual (habilitação de herdeiros, a escritura anterior de aquisição,..)
De toda a forma, espero que este artigo te seja muito útil. É certo que há termos mais difíceis de entender e documentos que merecem uma abordagem mais profunda e por isso, acho que ainda vamos voltar a alguns destes assuntos mais tarde.
