Se já compraste ou vendeste um imóvel de certeza que já ouviste falar do Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV). Confessa lá…Da primeira vez que te falaram nisto, questionaste o que é que significa. Ora bem, este artigo é para aqueles que ainda não sabem o que significa. Claro que vou tentar dar algumas informações novas para quem já ouviu falar disto.
O CPCV é a sigla de Contrato Promessa de Compra e Venda. Não é nada mais nada menos de que um acordo entre as duas partes: o vendedor obriga-se a vender naqueles pressupostos, e o comprador obriga-se a comprar (aquilo a que designámos um contrato bilateral, pois estabelece obrigações para ambas as partes). Mas também poderá existir um CPCV unilateral em que apenas umas das partes é que fica obrigada ao cumprimento dos pressupostos.
A realização deste contrato não é obrigatória, mas é certamente uma garantia para ambas as partes.
Vamos ver dois exemplos para confirmar a sua utilidade.
Exemplo 1: Tu estás a vender a tua moradia e o comprador garante-te que o banco lhe concede o crédito. E tu acreditas. Se confiares na palavra do comprador e não realizares o CPCV, no caso do banco não lhe emprestar o dinheiro, é muito difícil conseguires responsabilizar o comprador pelo facto do negócio não se ter concretizado e no entanto, podes ter perdido outras oportunidades de venda e num espaço de tempo mais curto. Só te resta ir à procura de um novo comprador.
Exemplo 2: Tu queres comprar um apartamento e estabeleces com o vendedor a entrega da quantia de 500,00€ a título de sinal. Se não celebrares o CPCV onde fique estabelecido que já foi entregue essa quantia a título de sinal, e o vendedor desistir da venda, ficas sem um documento que comprove a culpa do vendedor pelo que não poderás exigir no imediato a devolução do sinal em dobro. Claro que tens sempre uma solução para seres ressarcido, quanto mais não seja recorreres aos tribunais. Mas já viste o incómodo, transtorno, custos associados e trabalho que vais ter para fazer prova de que o dinheiro era a título de sinal?
Por isso, quer vás comprar ou vender, é sempre aconselhável a realização do CPCV!
E agora perguntas: como posso fazer o Contrato Promessa Compra e Venda?
Por escrito! E tem de cumprir dois requisitos obrigatórios (no caso dos prédios urbanos): reconhecimento presencial das assinaturas (realizado por um solicitador, notário ou advogado e com um custo médio de 15€); e certificação de existência de licença de utilização ou de construção. Mas atenção: as partes podem declarar, por mútuo acordo no contrato promessa, que dispensam ou prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas e/ou da certificação de existência da licença de utilização ou construção, estipulando que renunciam ao direito de invocarem esse argumento para invocar a nulidade do contrato.
Quanto aos prédios rústicos, a lei não obriga ao reconhecimento presencial das assinaturas.
É ainda importante teres em consideração que há elementos que devem constar do CPCV, sendo que uns são obrigatórios e outros facultativos. Pela sua relevância, irei fazer um artigo apenas dedicado a isto e, quem sabe, até colocar um modelo de CPCV para tu já estares devidamente informado na hora de teres de assinar um.
Fonte: Livro “Domine a Lei Imobiliária” de Sérgio Vaz, solicitador
