Arrisco-me a dizer que a grande maioria das pessoas já ouviu falar de um contrato de empreitada.
Mas será que todos sabem o que significa, quais os requisitos, elementos necessários, prazos e garantias que o mesmo acarreta?
Vou tentar explicar os pontos básicos e essenciais que tens de saber.
O que é um contrato de empreitada?
É um contrato celebrado entre um empreiteiro e o dono da obra ( geralmente é o proprietário mas também pode ser o titular de um direito, como por exemplo o usufrutuário) para a realização de uma obra, com base num projeto. Esta obra pode ser uma construção, reconstrução, demolição ou até mesmo uma remodelação de um imóvel.
Como em todos os contratos, tens de estabelecer um prazo para a realização da obra e um preço. Quanto ao resto, já vamos falar melhor a seguir.
Mas atenção, num contrato de empreitada tu como dono da obra vais fiscalizando, mas o trabalho do empreiteiro também será supervisionado por arquitetos e engenheiros.
Este contrato é necessário?
Se estás a fazer esta pergunta, é porque ainda não fizeste este tipo de obras, senão saberias os problemas e dores de cabeça que vão surgindo.
Muitas vezes, o dono da obra desconhece os procedimentos e até mesmo os seus direitos quando as coisas não começam a correr assim tão bem o que faz com que possa ter inúmeros prejuízos posteriormente.
Problemas mais comuns:
– O empreiteiro contratado, desiste da obra antes de a iniciar;
– Empreiteiro abandona a obra pouco tempo depois de a ter começado;
– O empreiteiro conclui a obra mas mais tarde o dono da obra deteta defeitos;
– Empreiteiro conclui a obra fora do prazo.
É preciso ser por escrito?
A regra geral é que não. Mas se queres um conselho, caso o empreiteiro não o faça, toma a iniciativa de o fazer por escrito para te salvaguardares.
Se calhar não sabes, mas no caso de contratos cujo valor ultrapasse 10% do valor máximo das obras permitidas às empresas de construção correspondentes à classe 1 (170.000€) é obrigatório celebrar o contrato por escrito. E quem o diz é o Regime Jurídico Aplicável ao Exercício da Atividade da Construção.
Deste contrato têm de constar os seguintes elementos, sob pena de ser nulo:
a) Identificação completa das partes contraentes;
b) Identificação dos alvarás, certificados ou registos das empresas de construção intervenientes, sempre que previamente conferidos ou efetuados pelo IMPIC, I. P., nos termos da presente lei;
c) Identificação do objeto do contrato, incluindo as peças escritas e desenhadas, quando as houver;
d) Valor do contrato;
e) Prazo de execução da obra.
Duas notas importantes: apenas o dono da obra pode invocar a nulidade do contrato, no caso de não existir subempreitada e as empresas de construção são obrigadas a arquivar os contratos pelo prazo de 10 anos a contar da data de aceitação pelo dono da obra.
Outros aspetos relevantes
Além da identificação do local onde as obras devem ser realizadas, é muito importante que no contrato faça referência ao orçamento previamente solicitado ao empreiteiro, devendo ser o mesmo junto como anexo.
É ainda aconselhável as seguintes situações:
– que se esclareça se o orçamento inclui ou não o IVA;
-discriminação detalhada dos custos por categorias;
– estabelecer o momento e a forma de pagamento – neste ponto é prática comum dividir o mesmo em 3 vezes ( início, meio e fim da obra) ,mas aconselho-te a reteres uma pequena parte, que será entregue algum tempo após a conclusão da obra para dar tempo para constatar eventuais defeitos (no fundo funcionará como uma espécie de caução).
– incluir uma clausula de penalização por cada dia de atraso na entrega da obra;
– cláusula sancionatória estabelecendo o pagamento de uma indemnização pelo incumprimento do contrato;
– menção à única e exclusiva responsabilidade do empreiteiro por eventuais danos causados a pessoas e bens de terceiros ou do dono da obra, decorrentes da execução da obra e da sua atividade.
Garantias
E se correr mal? Não serás o primeiro, nem certamente o último a lidar com estas situações. Por isso, acho importante deixar-te aqui os prazos da garantia:
– 10 anos – defeitos relativos a elementos construtivos estruturais;
– 5 anos – defeitos relativos a elementos construtivos não estruturais ou instalações técnicas;
– 2 anos – defeitos relativos a equipamentos afetos à obra mas dela autonomizáveis (eletrodomésticos, máquinas,…)
Acabou a obra e mais tarde constatas que existem alguns defeitos. Caso isto aconteça, tens o prazo de 1 ano a contar a partir do momento em que detetaste o defeito, para comunicar a situação ao empreiteiro. Aconselho por carta registada com aviso de receção para ficares com um meio de prova.
Mas atenção: este direito não pode ser exercido se já tiver ultrapassado os 5 anos da garantia.
Exemplo prático:
Obra entregue- 25/02 /2015
Detetou defeito- 12/06/2018
Prazo para denúncia do defeito- 12/06/2019
Prazo para exigir indemnização- 12/06/2020
No caso do empreiteiro não eliminar o defeito, o dono da obra tem até 25/02/2020 para exigir a indemnização ( limite máximo da garantia de 5 anos) e não até 12/06/2020.
Ficaste mais esclarecido? Espero ter conseguido ajudar!
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